Podatek od kupna mieszkania – ile wynosi, kto płaci i czy można go uniknąć?

Przed zakupem mieszkania warto zapoznać się z dodatkowymi kosztami, których opłacenie może być wymagane. Pozwoli nam to lepiej zaplanować wydatki związane z nabyciem nieruchomości. Sprawdź, ile wynosi, kto płaci i czy można uniknąć podatku od kupna mieszkania. 

Co to jest podatek od kupna mieszkania?

Zakup mieszkania to nie tylko cena nabycia nieruchomości. To również wiele dodatkowych opłat, które trzeba wziąć pod uwagę jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji. Do budżetu związanego z zakupem mieszkania, należy doliczyć m.in. podatek. Nie ma znaczenia, czy mieszkanie kupimy za gotówkę, czy za pomocą środków pochodzących z kredytu hipotecznego. To, jaki podatek będzie nas obowiązywać oraz termin jego płatności, zależeć będzie od czynników tj.: miejsce zakupu transakcji (rynek wtórny, czy rynek pierwotny), ceny transakcji, powierzchni nieruchomości.

Biorąc pod uwagę wyżej wymienione czynniki, rozróżniamy dwa rodzaje podatku: 

• podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych – obowiązuje podczas zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, odprowadzany jest do urzędu skarbowego na podstawie zawarcia umowy kupna-sprzedaży,
• podatek VAT – obowiązuje podczas zakupu mieszkania od dewelopera, czyli na rynku pierwotnym, naliczany jest, gdy jedna ze stron transakcji (w tym przypadku przedsiębiorstwo) podlega opodatkowaniu VAT.

Jaki jest koszt podatku od kupna mieszkania?

W pierwszeństwo kolejności należy ustalić, który podatek będzie wymagany: podatek PCC, czy podatek VAT. Na tej podstawie określamy czas oraz termin jego zapłaty. Pamiętać należy o tym, że zakup nieruchomości nigdy nie jest podwójnie opodatkowany. 

Koszt podatku od kupna mieszkania w roku 2021 wynosi: 

• Podatek PCC od mieszkań zakupionych na rynku wtórnym – stanowi wartość 2% od kwoty, za jaką nabywamy nieruchomość. Jeżeli cena zakupu lokalu w umowie kupna-sprzedaży została określona np. na kwotę 350 tys., to wartość należnego podatku wyniesie 7000 zł.
• Podatek VAT od mieszkań na rynku pierwotnym, czyli zakupionych od dewelopera:

• 8% dla lokali mieszkalnych do 150 m2 i domów jednorodzinnych do 300 m2,
• 23% dla lokali mieszkalnych i domów o wyższych powierzchniach. 

Kto płaci podatek od kupna mieszkania?

Podatek od kupna mieszkania zawsze płaci nabywca nieruchomości. W przypadku podatku PCC dodatkowo należy złożyć stosowną deklarację podatkową do urzędu skarbowego. Najłatwiej zrobić to u notariusza podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży. Możemy wtedy zarówno złożyć deklarację, jak i od razu zapłacić podatek.

Na rynku pierwotnym podatek VAT jest wliczony w cenę nieruchomości, czyli zapłata za nieruchomość jest kwotą brutto. Odprowadzenie podatku zajmuje się deweloper. Jeżeli nabywca jest płatnikiem VAT i chce wykorzystać lokal do prowadzenia działalności gospodarczej, to taki VAT podlega odliczeniu od należnego podatku.

Jaki jest termin na zapłatę podatku od kupna mieszkania?

Złożenie deklaracji PCC-3 oraz opłacenie podatku musi nastąpić w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego, czyli od momentu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera podatek VAT opłacany jest automatycznie w terminie zapłaty za nieruchomość.

Czy można uniknąć podatku od kupna mieszkania?

Podatku od kupna nieruchomości nie da się uniknąć, jeżeli stroną transakcji jest deweloper lub prywatny właściciel z rynku wtórnego. 

Do wyjątków należy sytuacja, w które kupujemy:

• mieszkanie od spółdzielni,
• mieszkanie od spółdzielni w ramach przetargu,
• mieszkanie komunalne,
• mieszkanie na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.

Pozostałe opłaty związane z zakupem mieszkania

Dodatkowo do ceny zakupu nieruchomości należy m.in. doliczyć stawkę taksy notarialnej, jaką pobierze notariusz za przeprowadzenie czynności. Stawki te podane są w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości i są uzależnione od wartości transakcji:

• do 3000 zł – opłata 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – opłata 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – opłata 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – opłata 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – opłata 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – opłata 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł,
• powyżej 2 mln zł –  opłata 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, maksymalnie 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł.

Za sporządzenie aktu notarialnego dla mieszkania za kwotę 350 tys.  zapłacimy 1010 zł + 0,4% od kwoty 290 000 zł, czyli 1010 zł + 1160 zł = 2170 zł. Do tej sumy należy jeszcze doliczyć podatek VAT 23%, czyli taksa notarialna to łącznie 2669,10 zł.

Jeśli planujesz zakup mieszkania, ale obawiasz się sfinansowania inwestycji, to koniecznie dowiedz się czym jest zdolność kredytowa oraz ile wynosi marża przy kredycie.