Czy wkład własny zmniejsza kredyt?

Decydując się na zakup mieszkania lub budowę domu najczęściej zaczynamy od wyboru odpowiedniego sposobu finansowania. Jeżeli jest to nasz pierwszy kredyt pojawi się na pewno wiele ważnych kwestii, nad którymi będziemy musieli się zastanowić. Jedną z nich na pewno będzie wkład własny. Pojęcie to jest nierozerwalnie związane właśnie z kredytem hipotecznym. Poniżej odpowiemy między innymi na pytanie co to jest wkład własny, jaka musi być jego wysokość i jaki ma wpływ na nasz kredyt. Dodatkowo odpowiemy na pytanie, czy wkład własny zmniejsza kredyt.

Co to jest wkład własny?

Odpowiadając na pytanie, co to jest wkład własny trzeba wskazać, że jest to kwota środków, jaką nabywca nieruchomości będzie musiał pokryć z własnych oszczędności. W ofercie, jaką przedstawiają banki jest informacja o tym, jaką wartość nieruchomości sfinansują i zazwyczaj jest to 80-90 proc. Wartość ta wyrażana jest za pomocą wskaźnika LTV, czyli Loan To Value.

Jest to po prostu stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości, którą nabywamy. Wysokość wymaganego wkładu własnego stanowić będzie różnicę między 100 proc. a maksymalnym poziomem LTV akceptowalnym przez bank. Jeżeli LTV wynosić będzie 80 proc. oznacza to, że taka wartość nieruchomości zostanie sfinansowana przez bank, a tym samym wymagany wkład własny stanowić będzie 20 proc.

Przykładowo decydując się na zakup nieruchomości za kwotę 350 tys. zł przy założeniu 80% LTV, wartość wkładu, jaką będziemy musieli wnieść wyniesie 70 tys. zł, tym samym bank udzieli nam kredytu na kwotę 280 tys. zł.

Co może być wkładem własnym?

Najprostsza sytuacja to taka, w której przedstawiony wkład własny będzie stanowić gotówkę zgromadzoną na koncie bankowym. Kwota ta w kolejnym kroku zostanie przelana do dewelopera lub innego zbywcy nieruchomości. Inną opcją wkładu własnego może być:

• nieruchomość inna niż ta, na którą przeznaczony zostanie kredyt, np. działka, wartość takiej nieruchomości musi być wyższa niż wymagany przez bank wkład własny,
• środki zgromadzone na książeczkach mieszkaniowych,
• koszty związane z budową domu, jakie ponieśliśmy do etapu wnioskowania o kredyt, zakupione materiały budowlane w formie zdjęć, faktur lub paragonów,
• działka budowlana w przypadku budowy domu, jej wartość zostanie uznana jako wymagany wkład własny.

Ile wynosi minimalny wkład własny w 2021 roku?

Wymóg wniesienia wkładu własnego pojawił się od 2014 roku, kiedy to Komisja Nadzoru Finansowego wydała Rekomendację S stanowiącą zbiór dobrych praktyk banków. Jedną z nich jest właśnie obowiązek wniesienia własnego, którego celem jest zmniejszenie ryzyka kredytowego, które ponoszą banki w związku z udzielanym kredytem. W 2014 roku wkład własny stanowił 5 proc. wartości nieruchomości, a od roku 2017 określony został na poziomie 20 proc.

Minimalny wkład własny 2021 wynosi zatem 20 proc. wartości finansowanej nieruchomości. Wiele banków nadal oferuje również możliwość otrzymania kredytu hipotecznego z wkładem własnym na poziomie 10%. Sytuacja taka jest możliwa, ale wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowego kosztu w postaci ubezpieczenia od niskiego wkładu.

Wysokość wkładu własnego bardzo często ma wpływ na marżę kredytu. Im więcej wkładu wniesiemy, tym niższa może być marża. Warto sprawdzić ofertę w różnych wariantach, zwłaszcza jeżeli dysponujemy większą kwotą oszczędności. Może to przełożyć się na znaczne obniżenie kosztów kredytu.

Czy możliwy jest kredyt bez wkładu własnego?

Osoby niedysponujące dodatkową gotówką często zastanawiają się też, czy możliwy jest kredyt bez wkładu własnego. Zgodnie z rekomendacją wydaną przez KNF banki nie mogą udzielać kredytów hipotecznych bez wkładu własnego. Rekomendacja od roku 2017 wprowadza obostrzenia w zakresie maksymalnej wartości kredytu i jasno określa, jaki ma być jego stosunek do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie takiego kredytu. Co w sytuacji jeżeli chcemy zakupić nieruchomość, a nie mamy wystarczających środków na wkład własny?

Oczywiście możemy wziąć pożyczkę na wkład własny. O taką pożyczkę możemy również wnioskować online, a o tym jak ją znaleźć w bezpieczny sposób pisaliśmy w artykule: Bezpieczna pożyczka przez internet – jak ją znaleźć? Musimy jednak pamiętać o tym, że rata takiej pożyczki będzie obniżać naszą zdolność kredytową. Przy niskich zarobkach może okazać się, że taka rata uniemożliwi nam otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej na kredyt hipoteczny. O tym czym jest zdolność kredytowa pisaliśmy również w artykule: Jak obliczyć naszą zdolność kredytową?

Naszą zdolność kredytową możemy sprawdzić również w banku, w którym będziemy wnioskować o kredyt lub za pomocą pośrednika finansowego. Należy też pamiętać, że wkładem własnym nie zawsze musi być gotówka, gdyż w przypadku budowy domu może być to wartość działki, na której ten dom będziemy budować.

Czy wkład własny zmniejsza kredyt?

Wkład własny stanowi sumę środków własnych, jaką będziemy musieli przeznaczyć na zakup nieruchomości. Wiemy już, że zgodnie z Rekomendacją S jest to minimum 20 proc. wartości nieruchomości lub 10 proc. kiedy zdecydujemy się na dodatkowe ubezpieczenie kredytu. Wartość kredytu wraz z wkładem własnym stanowi cenę transakcyjną, czyli cenę, za jaką nabywamy nieruchomość.

Wkład własny pomniejsza nam zatem sumę kredytowania, czyli zmniejsza kredyt. Im wyższy wkład, tym niższy kredyt, a co za tym idzie również koszty kredytu. Wyższy wkład własny ma również wpływ na naszą zdolność kredytową, dzięki czemu łatwiej nam będzie taki kredyt otrzymać.

Wyższy wkład własny często daje nam również możliwość negocjacji warunków cenowych, które w przypadku kredytów hipotecznych mają ogromne znaczenie. Koszt takiego kredytu przeliczamy nawet na kilkadziesiąt lat, bo taki może być okres kredytowania, dlatego zawsze warto porównać oferty i zastanowić się, która opcja będzie dla nas najkorzystniejsza.