Co powinieneś wiedzieć o hipotece?

Hipoteka to kluczowe słowo, którym posługujemy się w branży mieszkaniowej. Zadaniem tego poradnika jest nie tylko wyjaśnienie tego pojęcia, ale także odpowiedź na osiem najbardziej kluczowych zagadnień związanych z hipoteką. Co powinniśmy wiedzieć o hipotece?

Co to jest hipoteka?

Hipoteka definiowana jest jako ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala wierzycielowi, zabezpieczyć się na nieruchomości na wypadek braku spłaty przez kredytobiorcę zaciągniętego zobowiązania. W praktyce oznacza to, że jeżeli dłużnik nie spłaci swojego zadłużenia, to bank może mu odebrać taką nieruchomość, sprzedać ją i dzięki temu odzyskać pieniądze.

Hipoteka na nieruchomości pozwala wierzycielowi egzekwować zobowiązanie, nawet jeżeli właścicielem nieruchomości jest ktoś inny. Hipotece poświęcono cały Dział II Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w którym precyzyjnie określono pojęcie, przedmiot i zakres hipoteki. 

Jakie mogą być rodzaje hipotek?

Możemy wyróżnić kilka rodzajów hipotek, które mogą zostać ustanowione na nieruchomości. Do najbardziej popularnych należą:

• hipoteka umowna,
• hipoteka przymusowa,
• hipoteka odwrócona,
• hipoteka kaucyjna,
• hipoteka łączna. 

W przypadku kredytu hipotecznego do czynienia mamy z hipoteką umowną, czyli taką, która powstaje na mocy podpisanej umowy pomiędzy dwiema stronami. Stroną w tej sytuacji jest właściciel nieruchomości i bank, który udziela kredytu. Umowa kredytowa określa warunki założenia hipoteki w księdze wieczystej i jej późniejszego wykreślenia po spłacie zobowiązania. Podstawą wpisu jest w tym przypadku złożenie do właściwego sądu wniosku o wpis do hipoteki. 

Jak powstaje hipoteka?

Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. W tym celu należy przedstawić odpowiednie dokumenty przygotowane przez bank w wydziale wieczystoksięgowym odpowiedniego sądu. W przypadku umowy w formie aktu notarialnego formalności dokonywane są przez notariusza.  

Hipoteka powstaje w drodze umowy, którą trzeba wpisać do księgi wieczystej, aby była ważna. Wpis taki musi mieć formę:

• pisemną – jeżeli wierzycielem zostaje bank lub SKOK,
• aktu notarialnego – kiedy wierzycielem zostaje inna osoba fizyczna lub prawna.

Kto odpowiada za ustanowienie hipoteki?

Ustanowienie hipoteki dokonuje się na podstawie wniosku o wpis do księgi wieczystej. Wniosek ten może złożyć: bank (wierzyciel hipoteczny) lub kredytobiorca będący właścicielem nieruchomości. W praktyce za złożenie wniosku odpowiedzialne są osoby, które zaciągają kredyt i to one muszą dopełnić wszelkich formalności.

Za samo ustanowienie hipoteki, czyli dokonanie wpisu w księdze wieczystej,  odpowiada sąd.  

Przeczytaj także nasz wpis o tym, co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym.

Co może być przedmiotem hipoteki?

Zgodnie z ustawą możliwe jest ustanowienie hipoteki na różnych prawach i przedmiotach. Przedmiotem hipoteki może być zatem:

• nieruchomość,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką,
• użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie,
• część ułamkowa nieruchomości, gdy stanowi udział współwłaściciela.

Wniosek o wpis hipoteki – jak wypełnić?

Wniosek o wpis do hipoteki składamy na gotowym formularzu KW-WPIS, który udostępniony jest na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Do wypełnienia mamy kilka punktów:

• nazwę sądu rejonowego i wydział ksiąg wieczystych, w którym będziemy składać wniosek,
• numer księgi wieczystej,
• treść żądania, czyli czego dotyczy wniosek,
• dane wnioskodawcy (imię i nazwisko, pesel, imiona rodziców, adres zamieszkania oraz adres do doręczeń, na który otrzymamy zawiadomienie z sądu o dokonaniu wpisu),
• uzupełniamy datę złożenia wniosku i składamy podpis na formularzu.

Do ustanowienia hipoteki konieczne będzie dołączenie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, dokument ten otrzymamy w banku, w którym podpisaliśmy umowę kredytową oraz potwierdzenie opłaty za wpis w kwocie 200 zł.

Wniosek o wpis możemy złożyć osobiście w sądzie w wydziale wieczystoksięgowym lub za pośrednictwem notariusza. Notariusz wysyła taki wniosek elektronicznie.

Po dokonaniu wpisu w dziale IV księgi wieczystej pojawi się informacje na temat zabezpieczenia banku, w którym mamy kredyt hipoteczny. Z chwilą dokonania wpisu przestajemy również płacić opłatę za podwyższone ryzyko, czyli tzw. opłatę pomostową.

Kiedy można wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Po spłacie długu hipoteka wygasa, ale wpis nadal jest widoczny w księdze wieczystej, czyli nie znika automatycznie. Aby go usunąć, należy wykreślić wpis za pomocą złożenia w sądzie formularza KW-WPIS, czyli tego samego, który używany jest przy dokonywaniu wpisu. Zmieniamy tylko treść żądania na wykreślenie hipoteki. Wniosek o wykreślenie hipoteki składa właściciel, bądź właściciele nieruchomości, jeżeli było ich kilku. 

Do formularza konieczne będzie załączenie:

• zaświadczenia o spłacie kredytu hipotecznego, czyli dokumentu potwierdzającego spłatę zobowiązania, dokument ten otrzymamy w banku, w którym mieliśmy kredyt,
• potwierdzenie opłaty za wykreślenie w kwocie 100 zł.

Mieszkanie z hipoteką - na co zwrócić uwagę?

Przed zakupem nieruchomości należy sprawdzić Dział IV księgi wieczystej, będzie tam informacja o ewentualnym zabezpieczeniu w formie hipoteki. Pamiętać trzeba, że hipoteka przypisana jest do nieruchomości, a nie jej właściciela. Bardzo ważne będzie zatem ustalenie kwoty zobowiązania, jaka ciąży na nieruchomości. Pieniądze pozyskane ze sprzedaży w pierwszej kolejności spłacają dług, a dopiero pozostała część kwoty trafia na konto sprzedawcy. Stanowi to zabezpieczenie transakcji, dlatego nie należy się bać zakupu mieszkania obciążonego hipoteką.

Sprzedający po spłacie długu ma obowiązek wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. W praktyce wygląda to tak, że przekazuje nabywcy zaświadczenie o spłacie kredytu i to kupujący składa stosowny wniosek w sądzie.