Co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym?

Poradnik hipoteczny stanowi zbiór ośmiu podstawowych zagadnień, z którymi spotkasz się w trakcie wnioskowania o kredyt mieszkaniowy. Odpowiemy na pytania, których znajomość nie tylko ułatwi wybór odpowiedniej oferty, ale pozwoli też lepiej przygotować się do zakupu własnego mieszkania. Co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym?

Kto może wnioskować o kredyt hipoteczny?

Wnioskować o kredyt hipoteczny mogą osoby fizyczne od 18 lat. Osoba ubiegająca się o taki kredyt musi w ocenie banku posiadać zdolność do spłaty kapitału wraz z należnymi odsetkami. Kolejnym warunkiem jest posiadanie historii zatrudnienia, co dla tak młodych osób może być trudne do udokumentowania.

W związku z tym część banków podnosi wiek minimalny i udziela kredytów hipotecznych od ukończenia 20 lat. Dodatkowo banki określają maksymalny wiek kredytobiorcy. Najczęściej wynosi on do 70 lat, są jednak kredytodawcy, którzy podnoszą ten wiek do 75 lat (Millennium Bank) lub 80 lat (PKO BP, Alior Bank). Spłata kredytu musi nastąpić przed osiągnięciem wieku maksymalnego przez kredytobiorcę.

Co ważne kredytobiorcą może być nie tylko osoba posiadająca obywatelstwo polskie, ale również cudzoziemiec. Wnioskodawcy mogą też osiągać dochód za granicą u zagranicznego pracodawcy.

Kredyt hipoteczny – na jaki cel możemy przeznaczyć?

Kredyt hipoteczny to produkt przeznaczony na określony cel w umowie. Do najbardziej popularnych zalicza się:

• zakup mieszkania/ domu na rynku pierwotnym lub wtórnym,
• budowę/ rozbudowę domu,
• remont/modernizację mieszkania lub domu,
• zakup działki,
• refinansowanie kredytu hipotecznego.

Jak obliczyć zdolność kredytową do kredytu hipotecznego?

Ocena naszej zdolności kredytowej to jedno z głównych zadań banku, w którym składamy wniosek o kredyt. Bank musi precyzyjnie ustalić to, jaką wysokość raty możemy spłacać co miesiąc. Ma to również bezpośredni wpływ na maksymalną kwotę kredytu, jaką możemy otrzymać. Wpływ na ocenę ma kilka czynników m.in.:

• wysokość wkładu własnego, jakim dysponujemy,
• to ile mamy lat,
• wysokość naszych zarobków (konieczne będzie przedstawienie zaświadczenia o zatrudnieniu od pracodawcy oraz przedstawienie wyciągów bankowych),
• wysokość miesięcznych zobowiązań (koszt utrzymania gospodarstwa domowego, raty kredytów, wysokość kart kredytowych i limitu w koncie),
• ocena naszej wiarygodności poprzez weryfikację naszych danych w Biurze Informacji Kredytowej oraz biurach informacji gospodarczej,
• to ilu jest kredytobiorców, jaki mamy stan cywilny, a także to, czy mamy na utrzymaniu inne osoby.

Aby poznać dokładną kwotę kredytu, o który możemy się starać, należy przeprowadzić w banku lub za pomocą pośrednika kredytowego wstępną symulację hipoteczną, gdzie wszystkie te parametry zostaną wpisane do kalkulatora zdolności kredytowej.

Wkład własny – jaki jest wymagany?

Zgodnie z tym, czym jest Rekomendacja S, którą wydaje Komisja Nadzoru Finansowego, wkład własny w przypadku zabezpieczenia na nieruchomościach mieszkalnych powinien wynosić minimum 20%. Wysokość wkładu własnego ma bezpośredni wpływ na wysokość marży kredytu hipotecznego, jaka zostanie nam zaproponowana. Od tej wartości będzie zależeć całkowity koszt kredytu. 

Część banków w swojej ofercie nadal ma propozycje z 10% wkładem własnym, ale aby móc skorzystać z takiej oferty, należy wykupić dodatkowe ubezpieczenie od niskiego wkładu. 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – jak obliczyć?

Na oprocentowanie kredytu hipotecznego mają wpływ dwa czynniki: aktualny WIBOR 3M oraz wysokość marży, jaką zaproponował nam bank. Suma tych wartości daje nam wysokość oprocentowania. Na WIBOR nie mamy bezpośredniego wpływu, gdyż jest on wartością zmienną, dlatego kredyt hipoteczny charakteryzuje się zmiennym oprocentowaniem. Wpływ mamy natomiast na wysokość marży i oferty mogą się znacznie różnić.

Aktualnie marże wynoszą od 1,65% do nawet 2,5%. Zazwyczaj koszt ten możemy obniżyć, jeżeli skorzystamy z dodatkowych produktów proponowanych przez bank, np. wpływ wynagrodzenia na konto, płatności kartą, dodatkowa karta kredytowa itd., czyli tzw. cross-selling.

Rata równa czy malejąca – którą wybrać?

W racie równej kapitał i naliczone od niego odsetki są zmienne. Oznacza to, że w pierwszych latach spłaty kredytu, większą część raty stanowią odsetki. Jest to więc rozwiązanie droższe, bo kapitał spłaca się wolniej. Przewagą raty równej jest natomiast jej niższa wysokość w początkowym okresie spłaty, dlatego rozwiązanie to jest częściej wybierane przez kredytobiorców, bo niższa rata to też wyższa zdolność kredytowa. 

Rata malejąca wiąże się z koniecznością obsługi wyższej raty w początkowym okresie spłaty kredytu. W tym przypadku część kapitałowa jest niezmienna, co powoduje, że kolejne odsetki są naliczane od niższej wartości zobowiązania. Korzyścią będą zdecydowanie niższe koszty, jakie poniesiemy w trakcie całego okresu spłaty. Warto rozważyć to rozwiązanie, jeżeli pozwala nam na to nasza zdolność kredytowa.

Prowizja od udzielenia kredytu hipotecznego – ile wynosi?

Wartość prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego uzależniona jest od aktualnej oferty banku. Aktualnie jej wartość może wynosić od 0% do nawet 3% i jest naliczana od wysokości kwoty kredytu, o jaki się staramy. Ważne jest zatem to, aby porównać oferty, ponieważ kwoty kredytu w przypadku kredytów mieszkaniowych są zazwyczaj wysokie. Prowizja, od wartości kredytu na 500 tys. w przypadku 3% prowizji, wyniesie aż 15 tys. 

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy bank pobiera opłatę?

Kolejną zmienną decydującą o atrakcyjności oferty jest to, czy bank pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę. Bardzo często zdarza się, że taka opłata naliczana jest przez bank w pierwszych latach kredytowania. Wartość takiej opłaty może mieścić się w przedziale od 0-3%. Koszt ten będzie miał szczególne znaczenie, jeżeli zdecydujemy się np. sprzedać kredytowane mieszkanie.